Sobre renovação de contrato de locação de imóvel para a administração.
É preciso fazer uma pesquisa de mercado ou somente basta comunicar o contratado(a) que aceite renovar com administração, bastando apenas enviar um documento que quer a prorrogação do contrato?
Para a presente questão, reproduzo uma resposta dada em Julho/2019, no site do Portal de Licitação:
“Considerando a renovação de um contrato referente à locação de imóvel, onde este apresenta a possibilidade de correção do valor contratual com base no IGP-M, há a necessidade de realizar cotação de preço de mercado para comprovar a vantajosidade deste contrato?
Tendo em vista que a pesquisa de preço obtida por plataformas certamente não será condizente ao imóvel em questão
Entendo que a pesquisa de mercado é imprescindível à renovação de contratos de natureza contínua ou de longa duração. E a pesquisa não precisa se ater a plataformas eletrônicas na internet; ela deve ser mais abrangente.
Obviamente, no caso dos contratos de locação, alguns elementos serão levados em consideração para avaliar a vantajosidade do preço, tais como custo: condições físicas do imóvel atual, localização, valor dos impostos, facilidade no atendimento à coletividade, além dos encargos de desmobilização (no caso de alteração do imóvel), mudança, reinstalação em outro endereço etc.
A pesquisa terá por objetivo verificar se o preço contratado está destoante do mercado, especialmente porque a variação do IGPM pode inflacionar o valor do imóvel e colocá-lo em desequilíbrio com o preço praticado no mercado. É cediço que nos períodos de crise imobiliária, como foi o caso dos últimos 4 anos nas grandes capitais, alguns valores de venda ou locação, ao invés de subirem, tiveram expressiva redução. Portanto, em que pese a determinação do reajuste contratual, a pesquisa de mercado (avaliando-se com cautela os valores e considerando todos os benefícios do imóvel locado) poderá indicar a necessidade (ou não) de renegociação do valor da locação com o proprietário do imóvel. A simples aplicação do reajuste sem a avaliação do mercado e da vantajosidade do preço contratado, não se coaduna com as melhores práticas de gestão contratual”.
A propósito do tema, reproduzo aqui o artigo 30, § 2º, da Instrução Normativa do Ministério do Planejamento nº 002/2008 (fonte: http://www.comprasnet.gov.br/legislacao/legislacaoDetalhe.asp?ctdCod=698. Acesso em 04/11/2021):
“Art. 30. A duração dos contratos ficará adstrita à vigência dos respectivos créditos orçamentários, podendo, quando for o caso, ser prorrogada até o limite previsto no ato convocatório, observado o disposto no art. 57 da Lei 8.666/93. (…). § 2º Toda prorrogação de contratos será precedida da realização de pesquisas de preços de mercado ou de preços contratados por outros órgãos e entidades da Administração Pública, visando a assegurar a manutenção da contratação mais vantajosa para a Administração.” (g.n.)
E, por fim, trago à tona trecho do Acórdão TCU nº 1127/2009-Plenário:
“(…) Por meio do Memorando s/n CGU/AGU, de 6/10/2006 (fl. 1), enviado à DECOR/CGU, os Coordenadores dos Núcleos de Assessoramento Jurídico esclarecem, ainda, que tem sido exigido, para essas locações, avaliação do imóvel por engenheiro habilitado, preferencialmente da Gerência Regional de Patrimônio da União, ou que o laudo de avaliação seja homologado pelo Patrimônio da União. Para os termos aditivos, informam também que a orientação é no sentido de que seja verificada a manutenção da condição de atualidade do preço mediante pesquisa de mercado”. (g.n.)
Portanto, para fins de renovação de contrato de locação de imóvel, entendo que a “pesquisa de mercado” é obrigatória.
Publicado em 05 de novembro de 2021
(Colaborou Dr. Ariosto Mila Peixoto, advogado especializado em licitações e contratos administrativos, no escritório AMP Advogados).
*Alguns esclarecimentos foram prestados durante a vigência de determinada legislação e podem tornar-se defasados, em virtude de nova legislação que venha a modificar a anterior, utilizada como fundamento da consulta